Фото: ekomok.kz
Ежедневно в Минске заключаются договоры на выполнение различных операций с жильем с агентствами недвижимости, однако лишь 35 - 40% из них реализуются в ожидаемые сроки.
Причин этому несколько. Остановимся на двух наиболее часто встречающихся: завышенная цена на квартиру и недостаточный уровень подготовленности покупателей и продавцов. Практика показывает, что продавцы жилья при заключении договоров на риэлтерское обслуживание чаще всего настаивают на цене квартиры, которая выше рыночной на 15 - 20 % (а иногда и более того). Риэлтеры также на начальном этапе могут завышать цену продаваемой квартиры (так сказать, на всякий случай), однако увеличение цены у опытных агентов составляет не более 7 – 10%. Ведь чем точнее относительно требований рынка установлена цена, тем меньше квартира находится в рекламе, короче подготовительный этап сделки и, соответственно, расходы на рекламу.
Причины здесь в основном психологического характера. Людям вообще свойственно "свое" оценивать значительно выше, чем "чужое". И это трудно преодолеть, особенно если не вдумываться в ситуацию, не готовиться к сделке и исходить из принципа: "Я им (риэлтерам) плачу, вот пусть они сами во всем и разбираются". Между тем пришло время сказать вслед за профессионалами рынка недвижимости: сделки с жильем предполагают взаимную грамотность риэлтера и клиента. Ведь один готовит решение, а другой его принимает.
Поэтому следует учитывать, что операции с недвижимостью требуют выполнения большого объема работы, и ни на одном из этапов подготовки и проведения сделки нельзя совершать ошибки и допускать погрешности. При этом каждый из 10 - 15 (а иногда и более) указанных этапов требует своего времени. Операциям с недвижимостью спешка вообще категорически противопоказана. Ведь если необходимое время уменьшается, то неизбежно увеличивается вероятность совершения ошибок, недоделок и риск возникновения судебной перспективы. А если в сделке "растянулся" один из ее этапов, то это просто уменьшает время проведения последующих этапов. И, как в шахматах, возникает недостаток времени для обдумывания (и проведения) следующих ходов (этапов). Одним словом - цейтнот.
Однако жизнь не остановишь, и этапы подготовки сделки не перепрыгнешь. Ведь для того, чтобы реклама (в платном варианте, а не с помощью "бесплатных" купонов) "заработала", то есть начались звонки потенциальных покупателей, проходит 7 - 10 дней. Наконец пошли звонки и начались просмотры квартир. Этот этап редко когда завершается в течение недели. Если оказывается, что цена объекта завышена, то ее, как правило, начинают снижать "ступеньками". А на каждое такое снижение потеря не менее 7 - 10 дней. Новая цена - это новый круг покупателей, которые также не обходятся без просмотров и обдумывания. В общем, как ни торопись, только на рекламу квартиры, ее показы, поиск покупателя и оформление аванса (задатка) зачастую уходит не менее месяца, а то и все полтора. Причем это пример (модель) "чистой продажи", при которой квартира юридически и физически свободна. А что говорить, если речь идет о двойных сделках, так называемых «цепочках» (покупки и продажи типа "большую квартиру на меньшую", или с доплатой, или район на район и т.д.), ведь большинство сделок – это фактически обмены, только через куплю-продажу. Здесь время, необходимое для операции с одной квартирой, увеличивается за счет того, что продавцы одновременно являются и покупателями и участвуют в поисках - просмотрах.
Покупателям также стоит обратить внимание на эти моменты и быть осторожными при предложениях "разъезжающихся и расселяющихся", ведь быстро провести куплю-продажу не получится – продавцу еще надо подыскать квартиру взамен продаваемой, а тем, в свою очередь, также подыскать встречный вариант. Незнание особенностей подготовки сделки приводит к тому, что продавцы и покупатели начинают неоправданно подозревать риэлтеров в нерадивости, что может привести к срыву сделки.
Как же следует готовиться к сделке со своим жильем? На что обратить внимание при планировании купли-продажи-обмена? Прежде всего надо попытаться получить как можно больше информации о недвижимости вообще, чтобы даже при первом обращении в агентство недвижимости Вы попытались понять терминологию риэлтера. Во-вторых, как нам кажется, надо попробовать самостоятельно оценить свою квартиру. Это можно сделать методом сравнительного анализа цен на квартиры, аналогичные вашей. Для этого есть специализированная пресса или Интернет-порталы. Далее следует позвонить в 5 -7 агентств недвижимости и попытаться выяснить цену продаваемой квартиры. При усреднении полученных данных уже возникают определенные ориентиры для принятия решения. А если позвонить по телефонам продаваемых квартир, то можно узнать, как долго они "стоят" в рекламе, что позволит уточнить цену вашей квартиры.
