RSS лентыnest.by & twitter

Льготы за семью замками

26 декабря, 2011 - 15:10
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ, Белорусы и рынок
Рассказать в ВКонтакте Рассказать в LiveJournal Остальные службы

Кроме сокращения жилищного строительства, трехкратного удорожания кредитов, повышения рублевых цен и снижения спроса, ничего плохого на рынке жилья в текущем году не произошло.
Кроме сокращения жилищного строительства, трехкратного удорожания кредитов, повышения рублевых цен и снижения спроса, ничего плохого на рынке жилья в текущем году не произошло.

Фото: dom.ria.ua

Кроме сокращения жилищного строительства, трехкратного удорожания кредитов, повышения рублевых цен и снижения спроса, ничего плохого на рынке жилья в текущем году не произошло.

Уходящий 2011 год для рынка недвижимости, для его профучастников и для потребителей прошел в сплошном ожидании: сначала девальвации, а затем - ее последствий. С интересом ждали принятия целого ряда обещанных законодательных актов, которые должны были существенно изменить правила игры. С нетерпением и надеждой ждали инвесторов и инвестиций. Одни со страхом, другие с нескрываемой радостью - "ну наконец-то" - ждали обвала цен во всех секторах рынка недвижимости. Но не случилось. Точнее, случилось, только не в том масштабе, не так очевидно и не так ощутимо. Кроме девальвации, конечно, которая и стала причиной всех бед.

Уходящий 2011 год для рынка недвижимости, для его профучастников и для потребителей прошел в сплошном ожидании: сначала девальвации, а затем - ее последствий. С интересом ждали принятия целого ряда обещанных законодательных актов, которые должны были существенно изменить правила игры. С нетерпением и надеждой ждали инвесторов и инвестиций. Одни со страхом, другие с нескрываемой радостью - "ну наконец-то" - ждали обвала цен во всех секторах рынка недвижимости. Но не случилось. Точнее, случилось, только не в том масштабе, не так очевидно и не так ощутимо. Кроме девальвации, конечно, которая и стала причиной всех бед.

ЖК не приняли

Самое ожидаемое, чего, к сожалению, не произошло, - принятие нового Жилищного кодекса. Целый год, не говоря о предшествующем десятилетии, о нем говорили, им угрожали, ему рукоплескали, но все тщетно. Последний день работы осенней сессии прошел без принятия ЖК во втором чтении.

Причина оказалась обидной и смешной одновременно. Как объяснили корреспонденту "БР" в комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, проект кодекса прошел все согласования, одобрен президентом и был готов для рассмотрения и принятия во втором чтении. Единственное, чего недоставало, - внесения новых правил льготного кредитования жилищного строительства. Эти новые правила должен был установить специальный указ, проект которого разрабатывается и согласовывается чуть ли не с начала года, когда власти заявили о кардинальном пересмотре жилищной политики и системы финансирования жилищного строительства.

Но проект указа о льготном кредитовании жилищного строительства так и не был подписан до окончания осенней парламентской сессии. И проект нового Жилищного кодекса автоматически перешел в план следующей, весенней сессии. Обидно, говорят депутаты. В него столько сил вложено, на него столько надежд возлагалось и в части изменений в жилищно-коммунальном секторе, и в части ипотечного кредитования.

Бал правят указы

А может, в том, что ЖК не приняли, нет ничего страшного?

За 11 лет, в течение которых проект нового кодекса неоднократно переделывался и под разными названиями дважды принимался в первом чтении, ЖК превратился в сборник правил, узаконенных указами (с текстом последней редакции кодекса можно ознакомиться на сайте Палаты представителей  house.gov.by.

И сегодня ничто не мешает, не дожидаясь весенней сессии и соблюдения длительных формальностей, принять ряд указов и узаконить те немногочисленные новшества, которые содержатся в последней редакции проекта ЖК.

Например, указами можно разрешить продажу на аукционах квартир граждан, задолжавших оплату жилищно-коммунальных услуг, ведущих асоциальный образ жизни или не сумевших рассчитаться с банком за ипотечный кредит. Указом, который, кстати, уже готовится, привязать проведение капитального ремонта многоквартирного дома к созданию в этом доме товарищества собственников.

Точно так же были приняты в этом году указы, ужесточившие правила постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, установившие новые требования к застройщикам в секторе долевого строительства многоквартирных жилых домов. Указом были внесены изменения в деятельность товариществ собственников и коллективов застройщиков - бывших ЖСК и нынешних ЖСПК. Указом определены основные аспекты создания фонда арендного жилья, предназначенного для сдачи внаем за деньги. Все эти документы являются составными частями ЖК.

К тому же некоторые нововведения, касающиеся, например, возможности выселения из заложенной по ипотеке квартиры, вообще утратили в нынешнем году свою актуальность.

Например, ипотека, которая по указанию президента должна быть запущена в полную силу в нынешнем году, на время лишилась почвы. Кредиты, предоставляемые банками на общих условиях на строительство и покупку жилья, взлетели с 17-20 до 45-55% годовых. Такие кредиты не в силах выплатить даже работники Минского автомобильного завода, которые получают в среднем по 4 млн. BYR в месяц и о чем с гордостью было заявлено 23 декабря на пресс-конференции А. Лукашенко.

Те же, у кого доходы приличнее, - например, бизнесмены и высокопоставленные чиновники, свои жилищные проблемы решили и в ипотечных кредитах по 50% годовых уж точно не нуждаются.

Поэтому новый Жилищный кодекс, принятие которого можно было расценивать как главное событие года в жилищной сфере, погоды большой не сделал бы.

Гораздо важнее указы, которые устанавливали и продолжают устанавливать новые правила игры во всех сегментах рынка недвижимости.

База для новой политики

В сложившейся ситуации самым важным событием, если оно произойдет до того как стрелки часов известят о наступлении 2012 года, может стать подписание указа о льготном кредитовании. Этот документ действительно способен произвести на людей сильный эффект хотя бы потому, что отлучит многих граждан от льготных кредитов.

Указ о льготном кредитовании должен стать базовым документом новой жилищной политики и системы государственной поддержки граждан в улучшении жилищных условий. Суть этой жилищной политики состоит в том, чтобы господдержку получали многодетные семьи, малообеспеченные граждане и долгожители квартирной очереди.

Правда, такую позицию властей в условиях финансового кризиса можно назвать совершенно нелогичной. Зачем малоимущим жилье в собственность за кредиты? Ведь все прекрасно понимают, что по-настоящему малоимущие от такой господдержки откажутся. А поскольку планы по строительству жилья с господдержкой придется выполнять, то господдержка опять достанется вовсе не малоимущим, а тем, кто сможет соответствующие справки достать.

Вторая особенность новой жилищной политики - это сокращение объемов льготного кредитования жилищного строительства. На следующий год запланировано выделить на льготное кредитование 7,5 трлн. BYR. Этих денег должно хватить на то, чтобы ввести в эксплуатацию около 2,3 млн. кв. м жилья. А вся программа жилищного строительства урезана до 4,2 млн. кв. м. Это вдвое меньше, чем было запланировано на 2012 год пятилетней программой, и столько же, сколько было введено в эксплуатацию в 2006 году.

При этом стоимость жилья, строящегося для очередников с господдержкой, которая будет приниматься в расчет при предоставлении льготного кредита, составит в среднем около 3,6 млн. BYR/кв. м, что в 4-4,5 раза выше, чем в начале 2006 года.

Спутникам - быть!

Еще один аспект новой жилищной политики - это строительство городов-спутников. Пока речь идет только о спутниках Минска, поскольку именно ему грозит перенаселение.

На сегодня в Минске уже проживает около 20% населения Беларуси. И дальше плодить минчан за счет иногородних чревато нежелательными последствиями для всей страны. Первым городом - спутником Минска должны стать Смолевичи. И поначалу идея городов-спутников всех сильно вдохновляла. Но когда провели экономические подсчеты, то оказалось, что в Минске то же жилье строить дешевле. И теперь никто не знает, когда начнется строительство первого спутника - либо в начале 2012 года, либо 2013-го.

Не сомневается в этом вопросе только А. Лукашенко. "Городам - спутникам Минска быть! Все, что будем строить для Минска, в основном - в городах-спутниках. Такое распоряжение получил председатель Мингорисполкома, и оно будет железно выполнено", - заявил на пресс-конференции президент. Принимая соответствующее решение, он руководствовался опытом крупных мегаполисов, в которых сосредоточена большая часть населения, - чего нельзя допустить.

А. Лукашенко убежден, что 25-30 км - это не расстояние, чтобы приезжать в Минск на работу. Зато жители городов-спутников будут жить в экологически чистых зонах - Заславле, Смолевичах, Дзержинске. Уже разрабатываются и апробируются варианты доставки людей в Минск. Например, городская электричка - очень хорошая вещь, как считает А. Лукашенко. Да, надо будет железные дороги между городами-спутниками привести в порядок.

Стройкомплекс без опоры

Сокращение объемов жилищного строительства почти в 2 раза по сравнению с прогнозируемым нарушило привычный ритм жизни стройкомплекса. Домостроительные комбинаты и заводы железобетонных изделий, которые поспешили модернизироваться с расчетом на увеличение заказов, вернулись в состояние недозагрузки. Те, которые не модернизировались, тоже пострадали, но им хоть не надо "отбивать" кредиты, взятые на модернизацию.

Впрочем, проблема недозагруженности мощностей за 20 лет стала делом привычным для стройкомплекса. И пути выхода из проблемы тоже всем известны: надо искать рынки сбыта своей продукции.

Правда, потом, когда объемы жилищного строительства снова начнут расти, от внешних рынков придется отказаться в пользу внутренней потребности. И это тоже было - во второй половине 90-х и в середине прошлого десятилетия.

Но пока надо готовиться к тому, что с 1 января 2012 года политика в отношении руководства строительных организаций будет ужесточаться. "Мы повернем здесь дело так, что каждый руководитель и специалист будут искать подрядные работы для своего коллектива", - пообещал А. Лукашенко на пресс-конференции 23 декабря.

По словам А. Лукашенко, "руководители строительных организаций оборзели до такой степени, что перестали заниматься своими трудовыми коллективами и просто искать работу для них". Президент считает, что работы строителям хватит даже в условиях временного сокращения жилищного строительства. "У нас огромное количество инвестиционных проектов, в том числе в Минске, в других городах. Поэтому более активно нужно вести работу трестам, организациям и т. д.", - уверен А. Лукашенко.

"Долевке" досталось

От новой жилищной политики страдает сектор долевого строительства. В нынешнем году он был лишен льготных кредитов, которые в течение двух последних лет спасали многие коммерческие новостройки эконом- и бизнес-класса от недофинансирования.

Кроме того, рынок долевого строительства жилья, который с 26 октября вступил в новое правовое поле, испытывает и будет испытывать дальше мощное давление от падения покупательной способности населения, роста цен в строительстве, удорожания кредитных ресурсов.

То есть, с одной стороны, застройщики должны будут стремиться снизить стоимость строительства квадратного метра (сегодня это около 6-9 млн. BYR/кв. м), с другой - не дать остановиться стройке. В сложившихся условиях это архисложная задача, выполнить которую смогут далеко не все девелоперы. Соответственно, растет вероятность появления рисковых проектов.

Еще не вечер

Вторичный рынок жилья, пережив некоторое замешательство в середине года, начинает потихоньку оживать. По результатам 11 месяцев года количество проданных квартир превышает прошлогодний показатель как в Минске, так и в целом по Беларуси.

Эксперты отмечают, что новая жилищная политика, скорее всего, позитивно отразится на вторичном рынке. Чем меньше будет строиться жилья, тем больше будет интерес к "вторичке". Рост спроса, в свою очередь, позволит вторичному рынку избежать обвала долларовых цен в связи с падением доходов населения.

В последние месяцы в кругу операторов рынка недвижимости появились сообщения об активизации интереса к белорусскому квартирному рынку со стороны россиян. Дескать, интеграционные процессы в рамках Таможенного союза способствуют тому, что россияне стали скупать у нас квартиры. Может, интерес и вырос, но вряд ли настолько, чтобы удержать цены от снижения.

Следует напомнить, что в первые полгода и даже год после кризиса 1998 года на рынке недвижимости тоже не было зафиксировано каких-то существенных изменений. При этом нового жилья в этот период строилось около 3-3,7 млн. кв. м и обеспеченность квартирами была значительно ниже, чем сейчас. И тогда, как и в нынешнем году, операторы рынка недвижимости тоже говорили о том, что в Беларуси нет никаких предпосылок для обвала цен и что если снижение и возможно, то в пределах 10%.

Но в начале 2000 г. квартиры стали дешеветь и за последующие пару лет снизились в цене в 1,5-2 раза.

Поэтому спокойную ценовую динамику нынешнего года не следует рассматривать как гарантию того, что и в следующем году квартиры не подешевеют.

версия для печати

Быстрый поиск

Цена
вид объекта комнат

NEST.BY Недвижимость и строительство в Беларуси
Цены в иностранной валюте в объявлениях указаны справочно. Все расчеты осуществляются в белорусских рублях в соответствии с законодательством РБ.
Копирование без гиперссылки на источник информации запрещено
© 2007-2020
Ознакомьтесь с Регламентом оказания бесплатных услуг